① 公积金与商业贷款组合贷款20年好还是30年好

一、公积金贷款，商业贷款，组合贷款综合比较

1.公积金贷款

放款速度：2-3个月

贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为50万元，广州公积金贷款个人额度最高为60万元，深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。

贷款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%

贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年

首付金额：首套房90平方米以下首付20%

贷款要求：以北京为例

(一)购政策性住房的借款:

1.建立住房公积金账户

2.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

3.申请贷款时处于缴存状态。

(二)购非政策性住房：

1.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

2.申请贷款时处于缴存状态。

各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。

2、商业贷款

放款速度：办理商业按揭贷款时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间，不同银行的进度可能会有不同。

贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额

例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用融360房贷计算器计算得出

贷款1万元的月还款额为53.07

可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元

贷款利率：当前基准利率为4.9%

贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年

首付金额：房屋总价的30%

贷款要求：支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%)

3、组合贷款

放款速度：2-3个月以上

贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万

贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。

首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳

贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

二、比一比，算一算

给大家举个例子，总价100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年， 采用等额本息还款方式，分别用商业贷款和公积金贷款，使用房贷计算器计算结果如下：

不难看出，公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元，总利息节省了240，711.42元，差不多24万元!可以说，公积金贷款相对商业贷款，其月供，贷款利率，和支付总利息更低，更能节省购房成本。虽然如此，各地的公积金贷款额度都有相应限额，假如公积金贷款可贷额度为50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，二者结合起来就称之为组合贷款。

三、购房者该怎么做?

贷款前

买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面

1、要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分

2、需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期

3、要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据

选择贷款方式时遵循三原则

第一、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款;

第二、组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息;

第三、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

总结：

选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。

商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，各位在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。

对于组合贷款，若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。

② 30万住房公积金贷款15年和20年哪一个划算

如果没超过40岁，建议贷30年（超过40岁银行也不会同意给贷30年），按照现行利率我给算一下，贷20年的话，每月还款2844元，贷30年的话，每月还款2414元。看到这里肯定会说，贷30年岂不是还的利息要多
对，如果真按照30年去还是这样的，但是商贷有提前还款的业务，在的贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款，每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍（银行不同可能会有细微的差别），提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息，这样的话，30年和20年来比较每月的还款压力会小一些。
因为每月的月供是有本金和利息两部分构成的，不管是30年还是20年，每月所还的利息是一个固定值（贷款总额乘以月利率），而所还本金（贷款总额除以贷款总月份）会因为贷款年限的不同而不同，从而导致20年和30年每月月供的不同。
按照的收入水平，过个几年，手里存个十来万，一次还掉，剩下的就没多少了，这样轻松，还划算

③ 公积金贷款买房和商业贷款买房哪个更划算

根据借款人的资质决定贷款产品。
商业贷款申请条件：
有合法的居留身份;
有稳定的职业和收入;
有按期偿还贷款本息的能力;
有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;
有购买住房的合同或协议;
提出借款申请时，在建行有不低于购买住房所需资金的30%的存款，若已作购房预付款支付给售房单位的，则需提供付款收据的原件和复印件;
贷款行规定的其他条件。
公积金贷款申请条件有：
在贷款当地城镇常住有效户口，能提供有效居住证明；
在贷款之前有连续缴存6个月以上的住房公积金，公积金的累计缴存时间不能低于12个月；
首套房自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%)，90平以下首套房贷则只需两成；
借款人具备正当的工作和稳定的收入，每月固定的工资收入，贷款偿还意向明确；
与售房处签署了购房契约或是合同；
符合委托人和受托人规定的其他条件。

④ 买房贷款，如果公积金贷15年，商贷30年

同时贷款，一部分是公积金，一部分是商贷，比如贷30万，其中21万是公积金，期限15年，等额还款，9万商贷，期限30年，等额还款，算出来的两个月供相加就可以了，剩下15年就只还商贷了。

⑤ 公积金贷款还是商业贷款合算

在当前房地产市场，对于购房者来说比较重要的一项当属公积金贷款，公积金贷款比商业贷款实惠便宜得多，并能用于买房和装修中，具体比较如下：
1、很省钱——利率优惠
商业贷款的年利率为5.94%，而住房公积金贷款年利率仅为3.87%，两者相差2.07个百分点。
(1)同样贷款金额，同样还款年限，公积金贷款与商业贷款比能节省数万元利息；
以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。
(2)同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，还款时间短，还款利息少。
同样28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

2、特灵活——还款方便
(1)次数不限，可按月提前还款；
公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。
(2)先冲本金，降低利息总额；
借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。

3、压力小——首付金额少
(1)首付压力小；
商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。
(2)贷款年限长，月还款金额少；
公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大;而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
(3)对借款人年龄无限制。
公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。